一、住房商品化与社会和谐

　　本世纪来，我国城镇房地产市场随着其不断发展，出现了一系列问题：房价节节攀升、中低收入家庭住房问题越来越难以解决、住房贫富差异日益扩大。于是一些人提出质疑，住房商品化改革是否搞糟了，违背了社会和谐的方向？

　　正确认识房改问题首先要回顾我国住房商品化的历程。上世纪80年代初，我国的城镇住房制度改革从解放思想开始：以邓小平关于住房制度改革思想为指引，通过住房商品属性问题的讨论，明确了住房是商品，必须按商品经济规律组织生产经营、流通、分配和消费。90年代初，随着经济体制改革目标的确立，为适应市场经济的要求，又进一步明确房改的根本指导思想是实现住房市场化，加快住宅建设，促进经济增长，提高居民的居住水平。

　　近30年来的我国住房制度改革，在社会主义市场经济理论的指导下取得了巨大的成就。住宅建设获得了大发展。以上海为例，1978年住宅竣工面积仅为199万平方米，2007年提高到3380.12万平方米，平均每年增长20%以上。1949年至1979年这30年中，上海市仅建成住宅2009万平方米，而1980年以来的26年中，已建成住宅4.3亿平方米，相当于前30年总量的20多倍。全市人均居住面积从1978年的4.5平方米提高到2007年的16.5平方米，增长3倍多，约有200多万户居民迁入新居，住房条件大为改善，居住水平和质量大大提高。住房制度的改革促进房地产业快速发展成为国民经济的支柱产业，房地产业增加值占全市GDP的比重从1990年的0.5%上升到2007年的6.5%，对经济增长作出了重大贡献(罗欣瞻：《2007年上海房地产市场回顾与思考》，《易居研究》2008年第7期，4—6页)。

　　住房商品化在取得一定成绩的同时，也出现了一些不可忽视的问题。归结起来主要有：第一，房价上涨太快。特别是2003年、2004年和2005年这三年中，上海房价持续快速上涨，房价在几年间上涨了两倍多，形成的泡沫使许多未买过商品房的居民尤其是年轻人，丧失了改善居住条件的能力。第二，商品住宅开发中供给结构很不合理：大房型的高档商品房(包括别墅和公寓)开发比重过大，而90平方米以下中小套型造得太少，与大多数消费者的购买能力严重脱节。第三，购房需求增长过程中投资和投机的比例上升过快，境内外(包括境外，外地和本市)购房者中许多人买房非为自住消费，而是为了投资特别是短期投机，即为了获取房价上涨后的购销差价，这种投机性购房在一些中高档商品房销售中所占比例在上海一度高达30%—40%。第四，商品房买卖秩序混乱，一些开发商和中介商弄虚作假，哄抬房价，使许多消费者的利益受损。房市交易中还有其他一些问题，包括炒作地皮、骗取房贷等。第五，解决中低收入家庭住房问题缺乏应有的保障制度。

　　尽管存在以上的问题，但成绩是主流，住房商品化、市场化改革的大方向是正确的，走回头路肯定不是出路。近30年来的住房制度改革，大大提高了住房资源的配置效率。目前出现的问题并不是住房商品化之过，而是市场经济发展中某些盲目性、滞后性和不规范性等缺陷的反映，是政府的宏观调控不完善，法律法规不健全等原因造成的。

　　住房制度改革是否符合社会和谐方向？我们知道，和谐社会的基本特征之一是充满活力。而住房商品化改革就是要让市场来配置房地产资源，增强活力，提高住房生产、分配和消费水平的效率。保障居住权利、改善居住条件、提高居住水平，是房改的基本目标，而要实现这一目标，必须讲究效率，加快住宅建设，实现住宅业又好又快地发展。

　　诚然，目前我国城镇居民出现了相当大的住房消费差异，但这种差异是市场经济运行中产生的，体现了市场经济发展的内在要求，并不违背社会和谐的原则。在市场经济中，效率的发挥是建立在不平等基础上的。不平等就是差别，有差别才有运动，才有发展变化，才有效率。所以住房消费的差异对提高住房资源的配置效率有着重要的经济作用。但是住房消费差异控制要在一定界限之内，要避免社会上一小部分人享有大量的住房资源，而大部分人极其缺乏住房。过大的差距会扰乱社会秩序，造成社会动荡，危及市场经济秩序。

　　构建和谐社会也对房地产业的发展提出了要求。第一，住房建设中要合理利用土地资源，建设经济、适用的住房，实现人与自然的和谐相处；第二，要使过高的房价理性回调，调整到普通百姓的经济承受能力和心理承受能力的限度，还要对低收入家庭切实建立住房保障制度；第三，房地产业要与相关行业按一定比例均衡增长，房地产业的发展规模和速度要与整个国民经济发展相适应。

　　二、住房商品化与宏观调控

　　住房市场化改革成绩巨大，方向正确，不能掩盖发展中出现的问题，不等于不需要完善和调控。宏观调控是现代市场经济顺利发展的内在要求，市场这只无形的手和政府这只有形的手同时发生作用，社会经济才会健康稳定地发展。搞市场经济，当然要让市场在资源配置方面起基础性作用。但市场不是万能的，它有失灵的时候，这就需要政府发挥一定的作用。在中国目前尚处于转轨过程中的、不完善的市场经济环境下，房地产市场更加需要宏观调控。

　　2003年以来，国家从住房需求和供给两个方面对房地产业进行宏观调控，采取了一系列的调控措施。

　　从调控需求看，国家采取财税政策、货币政策等手段调控房地产市场。2003年4月中国人民银行下发121号文件，即《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国新一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施。2005年3月，央行决定从即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施（俗称“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对“国六条”进一步细化。5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，对二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确；要求2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。7月11日，建设部联合其他5部委下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。2006年10月，国家税务总局相关负责人公开表示，国家正在对房地产改革和推进物业税进行研究，并逐步在部分地区开始“空转”运行。2007年9月27日中国人民银行、中国银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知，规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，利率不得低于同档次贷款利率的1.1倍。另外，2007年央行进行了6次加息和10次存款准备金率的上调。这些都属于调控需求的政策措施。

　　从调控供给看，国家主要从土地和规划调控住房供应结构。继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，2004年3月，国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，此即“8.31大限”。2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定90平方米以下套型面积必须达开发量70%的比例。2006年7月24日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，将九个国家土地督察局派驻各地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入九大土地督察局严格监管之下。8月1日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围和要求。2007年1月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。规定土地增值税将执行四级超率累进税率。

　　上述一系列调控需求和供给的政策体现了一条红线，那就是积极支持和满足居民自住性消费需求，规范和抑制投资和投机性需求，体现了关注民生，构建和谐社会的基本精神。

　　近几年来，虽然对于国家宏观调控的成效存在着一定程度的争论，但不可否认，宏观调控政策的实施已经取得了一定的效果(国务院发展研究中心课题组：《2004年以来房地产业宏观调控政策的总体评价》，《中国发展观察》2007年第1期，40—43页)。第一，控制了房地产投资过快增长的势头，投资各月累计同比增速由2004年年初的50.2％回落到2005年年末19.8％，2006年11月份为24％；住房价格涨势平缓回落，商品房平均销售价格同比由2004年上涨14.4％逐步回落到2006年11月份同比上涨5.8％。第二，促进了土地使用制度的深化改革，建立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，推动了土地交易市场化进程。第三，基本形成了由新建住宅市场、二手房转让市场和住宅租赁市场构成的住宅市场体系，并逐渐建立和完善了商品房预售、规范房地产交易秩序、住房交易实行网上申报等规章制度，市场秩序逐步改善。

　　然而，我国房地产宏观调控的效果仍不尽人意。从“国六条”到“十五条细则”再到“外资限炒令”以及加息、提高存款准备金率，都没有使房价上涨幅度得到有效的控制，供需矛盾仍未解决，房地产结构性失衡问题依旧存在。导致这一局面出现的原因主要有以下三个方面。

　　第一，调控措施受到一定程度的干扰。由于房地产业健康发展还缺乏良好的制度和体制环境，每当中央政府出台房地产宏观调控政策时，总会受到一些地方政府、利益集团等或明或暗的抵制和消极的执行。由于房地产业发展对地区GDP增长和税收增加地位举足轻重，地方政府为追求政绩和地方利益，不希望房价下跌，这种利益的博弈使中央的调控政策在具体贯彻实施中大打折扣。例如商品住宅结构调整中规定套型面积90平方米以下的住房必须占70%，而有些地方政府找出种种理由贯彻执行乏力。地方政府对宏观调控政策执行不力，使房价的调控效应不能真正发挥。事实上由于体制的原因，考核地方政府政绩的一个主要指标就是GDP，而在短时间内快速拉动地区经济发展的产业只能是房地产。在此背景下，地方政府对房地产宏观调控政策显然不能到位。

　　第二，调控手段出现偏差。从经济学原理说，调控房价上涨应该增加供应减少需求。而从2003年开始的房地产宏观调控，有一些政策恰恰是相反的。例如，2004年国务院出台“收紧银根”和“收紧地根”的双紧方针。一方面提高房地产进入的门槛，另一方面紧缩土地供应，从而使市场出现供不应求的预期。从上海情况来看，2005年全市土地出让成交面积为385万平方米，不足2004年的1/10。2006年土地出让成交面积为648万平方米，和2004年之前的数量也相差很大。再如，对房地产市场不应是堵多于疏。而房地产的宏观调控中，一再严加防范控制资金流向房地产，并且设置更高的市场准入门槛，对二手房交易又设置各种障碍，阻碍市场流通。结果导致从土地到房子的供应放缓、放慢。

　　第三，流动性过剩的影响。我国当前经济过热的一大表现为流动性过剩，投资过旺。由于多年来名义利率低于通货膨胀率，游资为避免贬值受损，纷纷进入房地产领域，从而必然会导致地价和房价不断高涨。在人民币持续升值的背景下，国际资本也不断进入我国，楼市过热、股市过热就成为必然。

　　尽管房市调控效果还不尽如人意，但这并不等于调控没有效果，更不等于不需要调控。现代市场经济的健康、稳定、持续发展，从来就离不开政府的合理调控和管理，更何况我国房地产业还是在不完善的市场经济大环境中发展的，更需要国家用政策加以合理引导和调节。事实表明，房市的宏观调控是十分必要的。住房是关系人民安居乐业的基本生活必需品，确保广大人民“住有所居”，是各级政府必须履行好的基本公共服务职能，也是坚持“以人为本”的执政理念和建设和谐社会的起码要求。从目前住房市场的运行情况来看，单纯依靠市场自发调节，已经很难解决住房严重供不应求、价格持续高涨、有限的住房资源合理配置的问题。因此，任何反对和抵制房市调控的言论和行动都是错误的。

　　三、住房商品化与住房保障

　　住房商品化大大提高了住房制度的效率，但无法解决这一制度改革中的公平问题，后者只能通过建立住房保障制度来实现。

　　住房作为生活必需品，是人类赖以生存的必要物质条件。房屋的昂贵性和生活必需品属性决定了每个国家都会有一部分人无法通过市场交换来获得房产。一个社会和国家无论多么富裕，都会存在贫困家庭的低支付能力与住宅的昂贵性之间的巨大鸿沟。我国房改以来，许多城市居民因为住房价格的上涨而买不起房，房价与收入比已经远远超过了国际平均水平，从而影响着我国社会的稳定。因此，尽快建立和完善我国住房保障制度，对于房地产市场健康发展、稳定社会秩序、推动经济增长、推进城市化建设、构建和谐社会，都具有很迫切的现实意义。

　　应当认为，住房市场化与住房保障之间有着互补和互替关系，而非互相排斥。没有住房保障，房地产市场秩序无法稳定，而没有住房商品化、市场化，多样化的住房需求就无法得到满足，政府可以通过构建“市场+保障”的模式，发挥政府和市场两个方面的积极性，分工合作，在推进住房的市场化进程的同时，提供住房保障，使各个阶层在住房问题上找到合适的位置，防止和克服市场失灵带来的不良影响(丁健：《论我国城市住房供给的和谐模式:市场+保障》，《上海房地》2006年第11期，12—15页)。

　　我国在实施住房制度改革以后，已经建立起了以经济适用房制度、廉租房制度、住房公积金制度为内容的住房保障制度，解决了部分低收入人群的住房问题。

　　经济适用房是政府通过减免土地出让金和减免税收等方式，向中低收入家庭提供低于市场价格的住宅。从政策运行的效果看，经过十年左右的经济适用房政策运行，我国建立了以经济适用房为主的新型住房供应体系，城镇居民的住房情况得到了改善，政策的积极意义是明显的。据统计，从1998年该计划正式推出到2003年，经济适用房累计竣工面积4.77亿平方米，解决了600多万户中低收入家庭的住房问题，许多城市把经济适用房用于安置被拆迁居民，缓解了城市旧城改造和房屋拆迁矛盾，改善了城市环境，提升了城市功能(李金红、邰先弟、王凯：《论继续坚持经济适用房建设》，《经济师》2007年第10期，43—44页)。经济适用房在解决城镇中“夹心层”住房需求方面有重要作用。“夹心层”即城镇中等收入阶层，在居民中占有相当的比重，他们既难以按市场价格购买住房，也不能以低收入阶层的身份享受廉租房政策，处于尴尬境地。经济适用房的价格低于商品房价格，且房型小、总价低，能够有效地解决“夹心层”的住房需求。

　　廉租房制度针对的对象是城镇最低收入家庭。城镇廉租住房是指政府和单位在社会住房领域实施的社会保障，即向具有城镇最低收入家庭提供的租金低廉的住房。目前各地在实际操作中以“双困户”为分配主体，即城市中最低收入和住房困难家庭。廉租住房制度是我国住房保障制度的最后一道防线，对最低收入家庭实施住房保障无疑是对人的基本生存权利的肯定。这完全属于非市场化的保障方式。

　　住房公积金制度在我国取得了持续而广泛的发展，截至2007年12月，住房公积金归集总额达1.62万亿元，提取总额接近6625亿元，个人贷款总额超过8565亿元，全国住房公积金实际缴存人数7188万人，当前实缴人数7187万人。住房公积金属于强制性住房储蓄制度，我国住房公积金制度实施以来，已累积了大量资金，为我国住房贷款和住房保障特别是廉租房建设提供了稳定的资金来源。

　　但由于我国住房保障制度启动较晚，保障覆盖面小，在执行过程中存在一定问题，需要进一步解决和完善。一是保障对象界定不明确，保障范围过窄。由于我国没有完善的个人收入申报和个人信用评级制度，灰色收入客观存在，经济适用房的保障对象难以确定，存在“收入失真”和“审核失灵”，使得供应对象失控。目前在各城市出台的廉租房政策方面，保障的对象多限制在低保户、优抚家庭中的住房困难户，城市中既买不起房，又非低保的夹心层和大量的流动人口则不在廉租房保障范围之内。二是政策目标不明晰，过于强调产权拥有。我国住房制度改革的过程中过于看重个人对于房产的拥有，过于看重市场化。须知世界上任何一个国家都不能单靠完全市场化解决住房保障问题的，也没有国家仅靠单独的住房公共政策就能解决住房问题，只有市场化和非市场化的住房保障措施相结合才是解决城镇住房问题的正确道路。三是存在法律真空。我国到现在还没有一部真正的、由全国人民代表大会制定的关于住房保障领域的法律，缺乏住房保障方面的专门的法律法规，使得住房保障措施的执行缺少法律依据。在公共房屋政策和廉租房建设方面，也没有长远和动态的战略规划(钟磊：《我国城镇住房保障中的问题与对策》，《电子科技大学学报(社科版)》2007年9月第5期，54—57页)。

　　总体上看，虽然我国已经初步建立起多层次的住房保障体系，但是今后的任务还非常艰巨，，要完成这一任务可能重点要抓好以下三个方面。

　　第一，要加强地方政府的责任制。建立住房保障与促进房地产市场发展都是地方政府的职责，但从目前各地政府这两项职责的表现来讲，总体上是一强一弱。各地政府对推动房地产市场发展充满热情，对住房保障制度建设却重视不够，甚至轻视、忽视。截至2006年3月，全国仍有13个省(区、市)没有将廉租房制度建设纳入省级人民政府对市、区、县人民政府的目标责任制管理，70个地级以上城市没有建立廉租房制度，全国有近一半以上的地级城市尚未建立严格的廉租房申请、审批制度(王铁宏：《构建多层次住房保障体系需要破解四道体制机制障碍》，《理论前沿》2007年第20期，26—27页)。

　　第二，政府应通过多种渠道落实住房保障的资金来源。世界各国都把住房保障资金预算纳入到了政府公共预算之中，由国家财政来支持公共房屋政策的实施。而我国只有廉租房资金进入了政府财政预算之内，且主要是由各地政府从住房公积金增值收益中划出，因此，住房保障资金来源渠道亟待开辟。各级政府可以积极推动民间力量和私人机构参与住房保障性住房开发，政府、民间和私人机构共同探索公共部门与私人部门多样化合作模式，共同推动住房保障事业发展。

　　第三，政府应加大经济适用住房和廉租房建设用地的供应。近几年已有一些省市开始重视这一问题，如上海在2008年的土地供应中，住宅用地800—1000公顷，其中经济适用住房和廉租住房用地不低于20%。今后，地方政府应继续重视经济适用房和廉租房用地的供应以支持住房保障制度的完善。

　　四、住房商品化与房市走势

　　2007年，万科的王石的一番“拐点”论，一石激起千层浪，引发2008年房市走势的大讨论。在王石看来，内地房价走势正处在一个拐点上。但又表示，自己所称的拐点不是指房价从上涨到下跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点；另外，2008年之后万科绝不当地王。王石建议大家三四年后再买房，理由是房地产质量还有待大的提高，不仅仅是建造质量，还有售后服务质量；再者就是房价，一个中产阶层存这么多年钱如果还买不起房子，这个市场是有问题的。对于“拐点论”，众说纷纭，各执一词。

　　我国商品房会怎样走?可先看一看房价的形成因素，这些因素可归结为社会的、经济的和政治的三个方面因素(刘洪玉、马亚男：《住房价格与政府调控》，《建筑经济》2005年第6期，49—52页)。

　　先看社会因素。居民是住房需求的主体，一般而言，人口密度高的地区会对住房有较大的需求。随着我国城市化的推进，城市居民的数量还将以较快的速度增加，此时，如果供给跟不上，就会导致房价趋高。传统和文化对房价也有潜移默化的影响。我国城市中的许多家庭对自有住房有着较为强烈的偏好，这种愿望导致了较高的购房需求。居民文化水平和社会文明程度高的地方，必然讲究生活质量，对居住条件有更高的要求，这也是影响需求进而影响房价的一个因素。心理预期也是房价涨跌的主要推动力之一，例如“未来价格会继续高涨”的预期就会使居民对住房的需求过度膨胀，从而导致房价的非理性猛长，这种猛长又反过来推进居民的这种预期。

　　再看经济因素。宏观经济的发展状况与房地产业的发展有重要的互动影响，经济高涨时会加大对房地产的需求，从而会对房地产价格产生正向的影响。城镇居民的收入水平是衡量居民购买力的重要指标，也是房价高企的重要支撑指标。家庭收入水平的提高会增加对住房的有效需求，从而促使房价的升高。

　　最后，政治因素也对房价有重要的影响。税收制度是影响房价的一个重要因素。税率的大小对增量房地产市场的价格有较大影响，政府可以利用税收的杠杆作用对炒房行为进行调节，起到抑制房价非理性上涨的作用。国家实行何种住宅政策，建立什么样的住房保障体系都会对房价产生影响。土地供应政策、城市规划等对房价的形成会产生重大影响。控制土地供应，使土地供应出现紧缺，土地价格上涨，会引起房价上涨。但从长期来看，土地的有效管制可以起到稳定房价的作用。

　　自1998年以来，我国商品房出现了房价涨幅过大的问题。国家采取了多种宏观调控手段，希望保持房价基本稳定，防止房价大起大落。房价基本稳定包括三方面的内涵：一是控制房价的涨幅。涨幅应与整个物价涨幅、特别是资源资产价格的升幅相适应，并应低于城镇居民人均可支配收入的增幅。二是挤压房价泡沫。在市场经济条件下，投资投机性购房需求是会长期存在的，房价也不可能完全没有泡沫，关键是要控制在合理范围内。国外把住房投资投机性需求的警戒线控制在住宅销售总量20%以下幅度内的做法，是可以借鉴的。三是回归真实价值。回归真实价值的关键是要控制房地产开发利润，使其限制在合理利润幅度内。房价基本稳定就是要在房屋价值的基础上微幅波动(陈伯庚：《给房价调控政策号脉》，《中国房地产》2007年第3期，8—11页)。

　　房价基本稳定对于解决居民住房需求、推进经济健康增长、维持社会稳定有重要意义。房价出现大起大落，危害性极大。如果大起，居民住房需求难以满足，将引发社会矛盾，同时商务成本会提高，城市竞争力下降，影响构建和谐社会。如果大落，金融机构发放的大量的房地产贷款可能成为呆坏账，将危及金融安全。因此房价基本稳定十分重要，应是政府宏观调控的长期目标。

　　2008年房价的走势我们认为将会是稳中有调。稳，指整体基本稳定；调，是指局部调整，这种调整可能有以下几方面特征：

　　第一是调整的时间性，就是短期内比方说几个月或者一两年中会回调一下，长期它还是会上去的。这是因为，我国的经济在快速发展，人民收入不断提高，城市化进程又相当快，因此对城镇住房的需求是非常大的，供给经常会跟不上需求的增长。

　　第二是调整的空间性，空间主要是指地区。各个城市的市区、中心城区的房价向下调整的可能性比较小，而上升的可能性则比较大。

　　第三是调整的结构性，一手房二手房之间会产生联动，一手房和二手房的调整会相互影响。大套型中小套型之间会联动。在中央大力推广70/90的前提之下，大套型的房屋会产生紧缺，这样反而会造成大套型的房价上涨。

　　第四是调整的动态性，要考虑房屋周围的交通条件、配套设施等一系列因素，周围如果有化工厂之类的污染存在，其价格肯定会下降。相反，如果交通条件不断改善，就会推动那里的房价上升。