“我们预期安宁市市区一带的房地产价格仍有提升空间。”日前，多家房地产评估公司评估师表示，由于安宁房地产发展正处于起步阶段，这里的物业类型较单一，而市场需求相对旺盛，多家评估公司的专业人士均表示，安宁市区、大屯新区一带的房价仍有上涨空间。不少房产评估公司在对安宁市的房产评估报告上均标识了：“由于供求关系和预期收益较为一般，我们预期该片区房地产价格将会有一定提高。”
大屯新区开发渐热
据了解，目前保利地产在云南的第一个项目就选在安宁的大屯新区。据知情人士透露，保利地产当初立项在此，无非是这里将成为安宁市的新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)区，发展前景好、地价也不算太高。而这一地段的房产目前存在物业类型比较单一，中高端住宅的建设尚属起步阶段，而安宁市区多数的房产项目以多层住宅为主，物业类型较单一。随着安宁的公安、检察院、法院往大屯新区搬迁，安宁最好的中学安宁中学、安宁一人民医院建在大屯新区，大屯新区的房产开发呈渐热趋势，目前这里多层住宅的价格在2000多元/平方米。而这里的主力消费群诸如公务员、中大型国企员工等多数人的居住条件没有很好的改善，多数还是以原来的单位房为主或是后期的合作房为主，绿化、小区配套、房屋质量都有可提升的空间。市场供应较少、而需求旺盛，对于这里的房价而言，可提升的空间仍很大。
云南中信房地产评估公司的有关人士认为，随着安宁市区的居住配套和环境不断改善，安宁中产阶层重新置业的需求已呈上升趋势。而重新置业的目标要求地段好、房产质量高，而安宁大屯新区无疑属于这一个目标购买群体的首选地。
新建房价格有走高趋势
据昆明多家评估公司的专业评估师介绍，目前安宁市的土地价格均不算高。昆明房产开发一直呈渐热趋势，周边如安宁等地的房产开发则属于起步阶段。尽管安宁土地价格不算太高，但由于多家省外房地产公司竞相进驻安宁，逐步推高了这里的地价。由于土地价格在上涨，相应的如人工、钢筋、水泥、运输等等相关成本呈持续走高的态势，例如建筑常用的螺纹钢平均价就从今年年初的4973元/吨涨到了5877元/平方米，每吨涨幅达到了900多元，各种建筑成本的刚性上涨让安宁的房价仍有上涨空间。据了解，目前安宁多层住宅的房价均未超过3000多元/平方米，按目前安宁房价的走势，预计这里的多层住宅的房价会超过3000元/平方米。
安宁房产评估价偏低
本期房产评估热线3609930接到安宁和昆钢的两位读者想对其房产进行评估，我们把昆明市福德小区的一套房产一起综合比较，特别邀请了云南中信房地产评估有限公司的有关人士一起对这3套房产做抵押评估。目前安宁市的房地产开发呈渐热态势，按业内人士的预期，这里的房价仍有一定的上涨空间。
案例一：安宁市金方路19幢
位置：安宁市金方路19幢
面积：77.08平方米
户型：三室二厅一厨一卫
总层数：6层
所在层数：2层
建筑结构：混合结构
用途：住宅
一、个别因素分析
该房产位于安宁市金方路19幢。该房产所在房屋建筑结构为混合结构，共六层，该房产所在层数为第二层, 建筑面积为77.08平方米。该房产的室内装修为：客厅、厨房为大地砖,卧室为木地板，墙面双飞粉、乳胶漆；卫生间为地砖,马桶、卫生三洁具全,墙面为地墙砖；门为复合防盗门、塑钢窗。通水、电、煤气、电话、有线电视、太阳能。
二、区域因素分析
交通条件：该房产坐落于安宁市金方路19幢。区域内地势平坦、道路通畅、交通便利，有多条公交线路经过。
基础配套设施及公用设施：该区域基础配套设施齐备，临街有邮局、银行、诊所、派出所、客运站等。附近有电力大楼、金方大厦、农贸市场等，市政配套设施完备。
环境质量：住宅区内绿化一般，区内环境良好。基本没有噪音污染和空气污染，旁有百花公园,环境较好。
三、评估师意见
该房产地处安宁市市区的主要路段，周边生活配套比较成熟，物业管理、小区绿化等属于一般，综合近段时间的交易价格，我们给出该房产的抵押评估单价为1898元/平方米，评估总价为14.63万元。
案例二：昆钢新村小区7幢
位置：昆钢新村小区7幢
面积：62.05平方米
总层数：5层
所在层数：2层
建筑结构：混合结构
用途：住宅
产别：私有
一、个别因素分析
该房产位于昆钢新村小区7幢。该房产所在房屋建筑结构为混合结构，共5层，估价对象所在层数为第2层，房产建筑面积为62.05平方米；估价对象为:客厅地面为地板砖，卧室地面为地砖，墙面为双飞粉、乳胶漆，卫生间为地墙砖、马桶、卫生三洁具全，厨房为地墙砖、瓷砖灶台；分户门为复合防盗门、分室门为实木门，窗为铝合金窗。通水、电、煤气、有线电视、电话、太阳能。
二、区域因素分析
交通条件：委估房产位于昆钢新村小区7幢。区域内地势平坦、道路通畅、交通便利，有17路、其他多路职工交通车线路经过。
基础配套设施及公用设施：该区域基础配套设施齐备，购物、餐饮、娱乐、教育、银行、电信、医疗各种设施齐全。周边有农业银行、工商银行，金融设施较为齐全。
环境质量：住宅区内绿化一般，区内环境良好。基本没有噪音污染和空气污染。距安宁市中心、温泉较近，生活方便。
三、评估师意见：
该房产位于昆钢生活设施配套成熟的路段，参考前一段时间的交易价格，我们给出这套房产的抵押单价为1650元/平方米，抵押总价为10.24万元。
案例三：福德小区
位置：昆明市福德小区
面积：111.51平方米
总层数：7层
所在层数：7层
建筑结构：混合结构
用途：住宅
产别：私有
一、个别因素分析
该房产位于福德小区，所在房屋建筑结构为混合结构，共7层，估价对象所在层数为第7层，房产建筑面积为111.51平方米；估价对象为:客厅地面为地板砖，卧室地面为复合木地板，墙面为双飞粉、乳胶漆，卫生间为地墙砖、马桶、卫生三洁具全，厨房为地墙砖、整体橱柜、瓷砖灶台；分户门为复合防盗门、分室门为实木门，窗为铝合金窗。通水、电、煤气、有线电视、电话、太阳能。
二、区域因素分析
交通条件：该房产位于福德小区，区域内地势平坦、道路通畅、交通便利，有61路、1、56路等公交车线路经过。
基础配套设施及公用设施：该区域基础配套设施齐备，购物、餐饮、娱乐、教育、银行、电信、医疗各种设施齐全，地属市中心地带。周边有农业银行、工商银行，金融设施较为齐全。距仟村百货、亚美大厦、云南省中医院等较近，生活方便。
环境质量：住宅区内绿化一般，区内环境良好。基本没有噪音污染和空气污染。
三、评估师意见
该房产地处福德小区，周边生活配套成熟，综合物业管理、周边环境、小区绿化以及近段时间的交易价格，我们给出的抵押评估单价为 6449.3元/平方米，该房产的评估总价为71.91万元。
评估问答：
问：衡量、判断估价对象房地产是否处于最优使用状态主要从哪几方面考虑？
答：一般而言，主要从6个方面来考虑。
一是法律上允许（规划及相关政策法规许可），即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估价。 二是技术上可行，即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。
三是经济上可行，即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。
四是土地与建筑物的均衡性，即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，就是说，估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。
五是房地产与周围环境的协调性，即房地产与外部环境是否均衡或协调的问题。也就是说，估价时不按原用途估价，而按房地产与其周围环境相协调能获得最大量外部经济效益的最优使用的新用途进行估价。
六是可持续发展性，即在估价时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的未来发展趋势，以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。
问：我有一套东华小区夏荫里的房产，57平方米，二楼，想问问这套房产的评估价是多少？
答：东华小区算是个成熟的老小区，周边配套比较完善，生活家居比较方便，但是这里的房龄较长，因而我们给出的市场评估价约在4000元/平方米。
问：我有一套昆明理工大学新迎校区的房产，74平方米，实际上有85平方米左右，三室两厅格局，6楼，问这套房产的评估价是多少？
答：昆明理工大学里的环境不错，如果房产是去年新建的钢混小高层，这个抵押评估价预计会在4500元左右，但是如果是砖混的房产，预计这个价格会在3700元至3800元/平方米左右。
问：我有一套小西门的房产，框架结构，房产证上面积为75平方米（实际有90平方米），两房两厅，3楼（总层数为7层），东西向，中等装修，想问问这套房产的评估价格是多少？
答：这套房产房龄在9年左右，地段位置比较好，小区的绿化环境一般，综合考虑，这套房产的市场评估价在46万元至51万之间。
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