房主疑惑
　　“我的房子为啥不能退？”

　　案例一：“精装”不精 欲退不能
　　李女士于去年9月购买了某社区一套精装修商品房，在办理入住手续后发现该房屋装修质量粗糙，地板、木门、塑钢门窗等存在严重的质量问题。虽多次与开发商协商要求解决问题，但都被推拖。李女士认为自己要买精装修的房屋，而实际房屋的装修完全偏离了开发商合同中的约定，因此起诉到法院，要求退房。
　　法院审理认为，开发商虽然违约，装修存在严重质量问题，但房屋本身没有质量问题，可以正常居住使用，购房目的没有影响，故李女士只能要求开发商对房屋存在的问题进行修复，并承担相应的赔偿责任。如果开发商拒绝也可以自行修复，并要求开发商承担修复的费用及其他损失。而李女士提出退房的请求是不能被支持的。
　　案例二：前楼挡阳光 房主吃亏
　　2006年10月份，张先生采取一次性预付全部房款的方式在某小区购买了一套期房，并在2007年年底收到了入住通知书。可是满心欢喜的张先生到了交房现场一看，心里顿时凉了半截：由于小区外一幢楼的遮挡，自己倾尽半生积蓄买来的房子一年中有几个月见不到阳光。
　　张先生认为开发商欺诈，要求退房。但律师经过调查，证实开发商并没有改变原规划设计，张先生的退房请求没有法定的退房理由，只能吃了“哑巴亏”。

　　律师提醒
　　七种情形购房人可依法退房

　　本报维权律师团中的房产专家提醒购房者：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，在签订商品房买卖合同之后，遇到以下情形，购房人有权依法解除合同(退房)。
　　1、开发商擅自变更规划设计：指在商品房预售之后，开发商变更规划设计，影响房屋结构、户型、空间尺寸、朝向、整体环境等。开发商应按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，开发商不得擅自变更。如经规划部门批准、设计单位同意的设计变更，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更及由此引起的房价款的变更。
　　2、商品房面积误差过大：指商品房预售合同中的约定面积与进行产权登记的实际面积产生误差。如果购房合同中有约定的则按照约定处理，未约定处理方式的，依据《商品房销售管理办法》第二十条的规定，面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权选择退房。购房者选择退房，开发商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房者已付清的房价款退还给购房者，同时支付已付房价款利息。
　　3、商品房套型误差：指按套(单元)计价的商品房，开发商应当在合同中附所售房屋的平面图，平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。按套(单元)计价的预售商品房，套型与设计图纸不一致，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房者可以退房或者与房产商重新约定总价款，购房者退房的，由开发商承担违约责任。
　　4、开发商迟延交楼：指开发商没有按照合同约定的交楼时间交房。购房者与开发商应在商品房预售合同中明确约定交楼时间，若开发商未能在约定期限交付，购房者有权要求开发商退房，并依照合同约定的金额支付延期违约金。如果开发商迟延交付房屋，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，购房者有权要求解除合同；法律没有规定或者购房人没有约定，经对方购房人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。
　　5、商品房质量问题：指开发商交付的房屋应当是验收合格的商品房，如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者有权要求解除合同和赔偿损失。购房者应先向工程质量监督单位申请重新核验，如果确属主体结构质量不合格，开发商应当办理退房手续，返还购房款，并应就房屋主体结构质量不合格给购房者造成的损失进行赔偿。
　　6、开发商恶意违约：指商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任；另外，出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房者无法取得房屋，购房者也有权解除合同。
　　7、延迟办理房产证：指商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的，办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

　　本报点拨
　　如何退房 每阶段招法各不同

　　在房屋买卖过程中，由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的程序也不同。
　　订金(定金或认购金)阶段：如果买方已向卖方支付了订金(定金或认购金)，但没有说明所交款项的性质，也没有任何约定，这种情况无论卖方所预售项目有无《预/销售许可证》，买方都可直接向卖方或其代理人要回所交款项，采取口头或书面方式均可，在卖方退回买方所交款项后，买方将发票或收据交还卖方，卖方可将所保留的房号售与他人，双方都不需要承担什么责任。
　　已签合同未作预售登记阶段：这种情况下如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。双方达成协议后任何一方不履行协议的内容对方都有权要求其履行，也可以通过讼诉或仲裁方式要求对方履行。如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么根据《合同法》第九十六条的规定，主张解除合同的一方，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
　　已作预售登记阶段：买卖双方已到房地产主管机关作了预售登记，但房屋还未交付使用，这个阶段如果退房除与“已签合同未作预售登记阶段”办理方式一样外，双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。在卖方违约时，如果买方已申请银行贷款，在解除合同时应同时通知贷款银行。卖方应将首付款及应付违约金支付给买方，买方银行贷款部分由卖方直接退还给银行。银行再与买方解除合同。
　　入住阶段：在房屋竣工后，买方已办理了入住手续，交了税费之后，但房产证还没有办理下来之前退房的，这个阶段要求退房的一般都是买方。这个阶段除与“已作预售登记阶段”要求一致外，还涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题。如卖方违约，装修损失应经过房地产评估机构评估，确定装修损失。买方还应与物业公司签订解除物业管理的合同，卖方所代收的税费也应退还。如达不成协议买方可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。