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土地增值税清算的作用
土地增值税与物业税不同，它是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让所获得的土地增值额所征收的税收。1 993年，国家设计土地增值税时，最主要的原则就是对转让房地产的过高收益进行调节，增值多的多征，增值少的少征.以抑制投机牟取暴利行为，保护正常从事房地产开发的经营者的合理权益，促进房地产市场的健康顺利发展。站在目前经济发展和对房地产市场调控的角度来看，笔者认为，土地增值税最重要的作用有五个方面：
1.有利于构建合理的房地产税收体系。一个合理的房地产税收体系，应该是对房地产的转让、持有都能发挥调节作用。同时，在不同环节课征的税收，发挥不同的作用。物业税在房地产保有环节课征，直接增加房地产持有者的持有成本，直接抑制房地产投资和投机需求。而土地增值税是在房地产开发和转让环节课征，它将直接调控房地产的供应，改善房地产的供应结构。二者结合，将构成一个比较合理的房地产税收体系。
2.有利于政府对房地产市场的宏观调控。自1994年出台土地增值税以来，其13年的实施情况表明，土地增值税是一个比较好的宏观调控手段。在宏观经济不景气的时候，为了刺激房地产市场的发展，可以停征土地增值税，或者下调税率或减少征收范围等；在房地产市场过热时，则可以反向行之，从严组织土地增值税的清算，或者上调税率、增加征收范围等。
3.遏制炒卖土地的行为，促进土地的有效开发和充分利用。由于土地增值税是按照土地增值额占开发成本的比例实行超率累进税率，它将有力地遏制囤地、炒地行为。如果开发商圈地而不开发，企图坐等地价上升之利，则土地增值税将把地价上涨之利的大部分取走，尤其是对单纯炒卖土地者，因为土地开发成本为零，地价上涨所获差价的利润率就会变得极大，从而土地增值税边际税率将会达到最高，炒卖土地的利润将会因土地增值税的课征而降低。
4调节房地产开发商的投资方向，改善商品房开发结构。目前，除了房价高企之外，政府还面临的问题就是经济适用房、中小户型、廉租房总体供应不足。开发商不愿多造中小套型住宅，主要是因为同样面积的土地建造中小套型房子的成本要比造大套型房高1O%左右，并且中小套型住宅往往卖不出高价。而土地增值税根据纳税人转让房地产所取得的增值额占扣除项目金额比例不同实行四级超率累进税率.增值额占扣除项目金额比例越高，其边际税率也就越高，同时规定如果增值额未超过扣除项目金额之和20%的，可免征土地增值税。这样就可以引导开发商多开发中小套型的住房，从而有利于改善住宅供应结构。
5.为城市建设和廉租房的建设提供资金来源。实现廉租住房保障，要求政府必须有足够的资金投入。课征土地增值税，通过对房地产开发商的超额利润课征税收，可以为政府建设廉租住房提供一定的资金来源。
此外，政府通过对高增值率的房地产转让征收土地增值税，还可以从中获取部分资金，用于城市建设，从整体上改善城市居民的居住环境。
由以上分析可以看到，土地增值税和物业税在房地产市场调控中，分别发挥着不同的作用，具有不同的功能，他们不是相互取代的关系，而是互补关系。因此，开征物业税，不应该取消土地增值税。
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责任编辑： 整理时间：2008-9-12 11:18:58 |
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