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房地产土地增值税清算销售所负担的税收主要是土地增值税和营业税，而土地增值税是超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高。因此，如果有可能分解房地产销售的价格，从而降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此，可以从简单装修上做文章，将其作为单独的业务独立核算。这样就可以通过两次销售房地产进行税收筹划。
例3：某房地产公司出售一栋房屋，房屋总售价为1000万元，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。该房地产公司应该缴纳土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加以及企业所得税。土地增值率为600/400×100%=150%。
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第10条的规定，增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，土地增值税税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%。因此，应当缴纳土地增值税600×50%-400×15%=240万元；应该缴纳营业税1000×5%=50万元；应当缴纳城市维护建设税和教育费附加50×10%=5万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-400-240-50-5=305万元。
如果进行税收筹划，将该房屋的出售分为两个合同，第一个合同为房屋出售合同，不包括装修费用，房租出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元。第二个合同为房屋装修合同，装修费用300万元，允许扣除的成本为100万元。则土地增值率为400/300×100%=133%。应该缴纳土地增值税400×50%-300×15%=155万元；营业税700×5%=35万元；城市维护建设税和教育费附加35×10%=3.5万元。装修收入应当缴纳营业税300×3%=9万元；城市维护建设税和教育费附加9×10%=0.9万元。
不考虑企业所得税，该房地产公司的利润700-300-155-35-3.5+300-100-9-0.9=396.6万元。经过税收筹划，企业可减轻税收负担91.6[396.6-305]万元。
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责任编辑： 整理时间：2008-9-16 11:15:58 |
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