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国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 |
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《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定，房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
这一政策规定，无疑为企业进行税收筹划留了一道“口子”。因为如果企业不能够提供证明，在现实的操作中，很可能就可以按照预征额来缴税，最终的清算将不会影响其已经产生的利润。对于企业来说，筹划时具体可通过下列公式确定（以建造普通标准住宅为例）：假设取得房产收入为A，扣除项目金额为B，当地土地增值税的预征率为a%,增值率为X。（1）当X≤20%时，由于免征，则宜采用清算方式；（2）当20%≤X≤50%时，适用30%税率，如果（A-B）×30%≤A×a%，则宜采用清算方式，反之，宜采用核定征收方法；（3）当50%≤X≤100%时，适用40%税率，如果[（A-B）×40%-B×5%]≤A×a%，则宜采用清算方式，反之，宜采用核定征收方法，依次类推……
例5：2008年，某房地产开发公司按当地一般民用住宅标准建造了一座住宅楼，预计以市场价格销售收入为1300万元，假设扣除项目金额为1000万元，当地土地增值税的预征率为2%。如果进行清算，则增值额为1300－1000＝300万元，占扣除额的300÷1000×100%=30％，应纳土地增值税=300×30％＝90万元。
如果该房地产公司事先进行税收筹划，使税务机关对该项工程只得采用“按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税”，那将有可能按照预征额来缴税=1300×2%=26万元，比筹划前节税64（90-26）万元之多。
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责任编辑： 整理时间：2008-9-16 11:17:54 |
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