二、 对宏观经济形势与宏观调控政策的看法

  1、宏观经济和房地产是否进入下行通道

最近博鳌房地产论坛与会者一致认同房价已经进入下行通道，这在几个月前几乎是不可能的，就像去年10月之前谁都不会认为房价会降一样；人民大学最近发布研究报告也称中国宏观经济将转入下行区间。房地产和股市是经济的晴雨表，房地产和股市都进入下行通道了，宏观经济也必然会进入下行区间。

中房协顾云昌会长去年底、今年初经常提到“三个没改变”：一是宏观经济基本面没有改变，二是“钱多地少”的状况没改变，三是房地产长期向好的发展态势没改变；但我当初私下里和他交流，我说这三个没改变我都可以找出反证来说明：宏观经济的基本面有可能改变，钱多地少的状况也有可能改变，房地产长期向好的态势虽然不会改变，但短期或周期性向下的态势是可能出现的。现在，情况的确如此。

2、宏观调控政策是否会适当改变

这次博鳌论坛与会的专家一致认为从紧的货币政策不会放松。但最近情况似乎有所变化：股市大幅下挫，而楼市也亦步亦趋。不久前，各地省市主要官员忽然齐聚北京，中央召开了一场特别会议，强调防范金融风险，并首次针对稳定房地产市场立意。

会议强调，要继续深入贯彻落实科学发展观，加强和改善宏观调控，增强宏观调控的预见性、针对性、灵活性，把握好宏观调控的重点、节奏、力度。在资本市场方面，要进一步加强金融监管，促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险。

国际投行摩根士丹利认为这个会议传递出三大调整的信号：信号一是未提“从紧货币政策” ，信号二是“保持房地产市场稳定”，信号三是“促进资本市场健康发展” ；摩根分析的三大信号简而言之，就是可能政府将调整从紧的货币政策、对房地产从紧的贷款控制以及对股市采取干预加强和改善宏观调控。

我基本上认同摩根的分析和看法。但需要补充两点：

一是调控的方法有所调整和改变：提出要增强宏观调控的预见性、针对性、灵活性，把握好宏观调控的重点、节奏、力度。而以往的调控则通常缺乏这“三性”，大都是一刀切。例如，对经济过热和通胀的原因和现状缺乏认真分析，对股市、楼市价格失控的后果缺乏认识和有效调控措施与手段，央行、国土、建设、税局等部门各自为政，缺乏有效的配合和协调。建设部90/70的调控措施、央行对二次房贷的限制、央行对加息和调整准备金率举措、税局对土地增值税的清算等等，似乎都缺乏系统全面的研判和考量，存在一定的决策失误和不当。

二是调控的方向有所调整和改变：提出要进一步加强金融监管，促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险。我同意摩根关于现在的重点已经从原来“防止经济过热和通货膨胀”，转变为“支持经济增长和经济稳定”的判断；但我认为还要补充的是：“防范金融风险”已经被提到议程并受到高度重视和关注。美国次债危机、越南经济危机已经给中国经济敲响了金融风险的警钟。股市大幅下挫对国民经济安全和国民财富的影响比对金融安全的影响要大，最多只会影响上市银行的股价和市盈率；但如果房价发生大幅下挫对金融安全的影响就非同小可。最简单的理由，就是股民炒股的钱并不是直接向银行借贷的，而开发商和购房者的钱很大一部分是银行贷款。

目前，还看不到有任何政策调控具体的措施和步骤，上述的分析也只是猜测和推断。希望国家能尽快拿出治理当前经济困境的有效措施和决策，不要再“头痛医头、脚痛医脚”。有位研究日本经济衰退的学者曾指出：经济危机、衰退、周期性变化其实并不可怕，可怕的是政府采取不当的、错误的决策和措施，那就可能会导致经济一蹶不振。

3、经济和房地产步入下行通道并不可怕

其实，经济和房地产周期性发展和变化是必然的规律，如果了解和掌握这一规律，并按经济规律变化来运作就没有什么可怕的。

——香港恒隆集团的董事长陈启宗甚至表示拥抱房地产熊市，因为熊市才有可能低价拿地；

——万通的董事长冯仑最近也在博客里表示房地产企业应当反周期运作；

——万科虽然去年也高价拿了一些地王，但他们是最先进行战略和策略调整的房地产企业，因此也把握和市场先机并取得了主动权和制胜权。

——把握市场商机十分重要，碧桂园和SOHO去年上市时机把握得很好就可以成功，而如果提前半年IPO,结果也许就完全不同。那些在市场高位过度扩张的开发企业，问题和困难就会比较多些，的确存在生死存亡的问题，如果企业发展一旦陷入恶性循环的困境就很难自保。

希望政府、开发商和消费者同舟共济，迎接挑战，战胜危机和难关。

                               2008年6月27日