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1998年，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。福利分房的旧体制被迅速打破，一个新兴的产业从此崛起。
房改十年，房地产企业仰赖银行信贷成长并壮大，地产业迅速成为最赚钱的行业。然而，不容忽视的是，房地产设定以发展国民经济为诉求的初衷，产生了令改革者未能预见的后果--成为中国最为畸态的产业。
来自《财经》杂志的数据显示，2007年，房地产企业交给政府的土地出让金超过1万亿元，再加上营业税、土地增值税和企业所得税。在很多地方，地方财政已成为名副其实的土地财政。
《经济参考报》6月19日报道，一中部城市的官员接受记者采访时说，"我们这里至少有一半以上的财政收入来源于房地产业，现在政府十分着急，有关领导也多次召集房地产商开会研究对策，主要是想给市场增加信心。"针对消费者的调查则显示，在中国约有70%左右的人买不起房子，谁敢说这样的市场还是一个正常的市场，目前所谓"楼市健康发展"，基本上是一句空话。五年前出现的楼市拐点论断，直到今年才有可能变成现实。据《21世纪经济报道》称，万科、保利、招商等13家开发商2007年圈钱达833亿元。信贷紧缩导致的银行逼宫，将直接威胁这些公司未来业绩。
这是一个看上去流动性泛滥的年代，却也是所有房产公司最缺钱的年代。
与此前一次相比，本次宏观调控出台的背景发生了巨大变化。人民币不断升值，国际热钱涌向中国的热情加剧，以及美国次贷危机引发的全球地产、金融系统的风险提示，某种程度影响了中国的调控政策，影响了民众的置业信心。
种种迹象表明，这注定是一个令人不安的年份。珠三角、长三角等地，土地流拍、转让土地、商品房滞售等现象频频出现。楼市到了最微妙的时期，对暴利产业清算的节点开始出现。
当下房地产市场存在的不确定性，将为未来中国经济发展带来隐忧，给金融市场的持续繁荣提出挑战。有地产商更是叫嚣，如果楼市崩盘，"要死也是银行先死"，这更像是一种要挟。可以预见，政府、银行、企业、购房者之间的博弈将变得越来越剧烈。但不管如何，住房改革的大方向不可能逆转，我们寄望于这个市场未来能真正实现平稳健康发展，而这一趋势业已形成。
今天，《浙江房企信贷大调查》专题对浙江的上市房地产企业的信贷状况作个梳理，力图真实还原浙江房企的资金状况，窥视他们的生存境遇。
广宇集团半年疯贷超8亿清单
去年4月，广宇集团在深圳证券交易所挂牌上市，成为浙江省第一家以IPO方式在国内A股上市的民营房地产企业。广宇集团上市后，募集资金近6亿元，全部投向目前在建的普通住宅项目。其中杭州·西城年华项目2亿元，黄山·江南新城项目1.7亿元，肇庆·星湖名郡项目2.3亿元。
面对日益严峻的宏观调控形势，以房地产为主业的广宇集团在IPO募得6亿元后，从2008年初，又开始了新一轮疯狂的贷款。
母公司高额年利率贷款3亿元
6月19日，广宇集团公告称，公司通过交通银行杭州分行获得控股股东杭州平海投资有限公司不超过2亿元人民币一年期委托贷款，贷款年利率10%。平海投资持有广宇集团股份112297500股，占总股本的22.52%，为公司控股股东。
而就在6天前，广宇集团刚刚向百大集团贷款1亿元。
6月13日，广宇集团发布上市公司公告称，公司第二大股东、广宇集团董事长王鹤鸣将其持有的限售流通股2683.24万股做质押，通过中国工商银行杭州武林支行向百大集团股份有限公司贷款1亿元，期限一年，年利率16%。
对此，广宇集团董事长王鹤鸣这样解释："公司上市以来，我们在融资渠道上作了很多尝试。和百大集团之间的合作已经谈了1年多，这次合作成功正是一次探索。这是基于国内房地产市场面临不确定性背景下的未雨绸缪。"
王鹤鸣表示，万一下半年货币政策继续收紧，房地产市场将比较艰难。手头多准备一些资金总会稳妥些。目前公司并不存在资金吃紧的问题，而为了拓宽资金来源，未来他们还可能去尝试公司债、与信托、基金公司合作以及企业参股等融资方式。
子公司合计贷款5.3亿元
就在母公司对外贷款3亿元时，广宇集团的下属子公司也通过各种方式向银行等贷款超过了5亿元。
先是5月22日，广宇集团董事会审议通过《关于公司及控股子公司为广宇丁桥公司提供抵押担保的议案》，同意公司及控股子公司杭州铭宇实业有限公司分别以其拥有的房产，为浙江广宇丁桥房地产开发有限公司在杭州市商业银行江城支行的5000万元贷款及浙江泰普森体育用品有限公司通过杭州市商业银行江城支行向广宇丁桥房地产公司的委托贷款3000万元，合计8000万元。
浙江广宇丁桥房地产开发有限公司2007年10月22日登记注册，注册资本35000万元，法定代表人王鹤鸣，主营范围服务：房地产开发经营，房屋租赁，室内外装饰，建筑材料、钢材的销售等。随后，广宇集团又对丁桥公司增资30000万元，使其注册资本金为65000万元，广宇集团对丁桥公司的持股比例为100%。
截止2008年5月31日，丁桥公司未经审计的资产总计794844694.52元，负债合计443320778.44元，2008年1-5月营业收入为0元，净利润-58546.84元。
6月7日，广宇集团董事会又同意为全资子公司杭州南泉房地产开发有限公司在浙商银行的3000万元提供担保。
6月11日，广宇集团又发布上市公司公告披露，全资子公司杭州南泉房地产开发有限公司与上海浦东发展银行杭州分行签订贷款合同，南泉公司以其持有的三块土地进行抵押，获得3.5亿元的贷款，期限三年。
公开信息显示，南泉公司注册资本3.5亿元，经营范围包括房地产投资、开发、经营等，是广宇集团的全资子公司。截止2008年5月31日，南泉公司未经审计的资产总额72814.87万元，负债总额38192.61万元，所有者权益34622.26万元，2008年1-5月营业收入为0元，净利润-10.23万元。
广宇集团还披露，2007年度公司已经为控股子公司黄山广宇房地产开发有限公司在中国工商银行股份有限公司黄山分行营业部贷款提供了担保，对其的担保额度为人民币7000万元。
按此计算，短短半年时间，广宇集团下属的多家子公司的贷款规模已经超过了5亿元。
转让股权筹资金5300多万
除了银行贷款以及与企业之间的委托贷款之外，广宇集团还通过转让部分控股公司的股权来筹集资金。
2008年6月18日，广宇集团召开了第二届董事会第十七次会议，经与会董事审议，全票审议通过了《关于转让杭州广宇紫丁香房地产开发有限公司部分股权的议案》。
公司以3000万元的价格向杭州浩宇投资有限公司转让公司持有的杭州广宇紫丁香房地产开发有限公司10%的股权，共计3000万股。
杭州广宇紫丁香房地产开发有限公司是广宇集团的全资子公司，拥有100%股权，是广宇集团2007年9月才新进注册，注册资本10000万元，主要是为开发(2007)36号地块。随后，广宇集团又对紫丁香房产增资20000万元，使其注册资本金达到了30000万元。
作为广宇集团下属的又一子公司，紫丁香房产依旧处于投资阶段。截止2007年12月31日，紫丁香房产经审计的资产总额103182887.01元，负债总额956445.71元，2007年度营业收入为0元，净利润2226441.3元。
广宇集团表示，紫丁香公司开发的(2007)36号地块，占地面积58715平方米，规划建筑面积152723平方米，预计在2010年左右可以实现销售收入和利润。
在转让杭州广宇紫丁香房地产开发有限公司10%股权的同时，广宇集团又以2378万元的价格向杭州欧商投资管理有限公司转让公司持有的杭州新龙坞旅游开发有限公司35%的股权，共计2100万股。交易后，广宇集团不再持有新龙坞旅游公司股权。
中大股份平均月贷1.25亿元清单
随着宏观调控的不断深入，开发商直接从银行贷款变得越来越难，加之销售趋缓，绝大部分房地产企业都面临资金紧张问题，中小房地产商更是难熬，只得频频向控股股东或一些关联企业求救。
房地产产业已经占据主导地位的中大股份(600704)，已经成为其下属房地产子公司贷款的主要对象。2008年1月1日以来，中大股份已连续7次发布委托贷款公告，披露了多个关联公司向该公司旗下房地产项目提供委托贷款。而据不完全统计，从2007年6月以来，中大股份已经为其投资控股的房地产企业贷款接近15亿元。
今年上半年拆借8.65亿账单
1、6月13日，中大股份发布公告称，控股子公司中大房地产集团有限公司近日与建设银行杭州天水支行签订了委托贷款借款合同，委托该行向富阳中大房地产有限公司发放委托贷款2亿元人民币，用于该公司在富阳的房地产开发项目。委托贷款期限为2008年05月29日至2010年05月28日。年利率为12%。
富阳中大房地产有限公司为中大房地产集团有限公司控股子公司，注册资本1亿元，其中中大房地产集团有限公司6000万元，占注册资本总额比例60%；江西中大城市房地产有限公司3000万元，占注册资本总额比例30%；富阳市城市建设投资有限公司200万元，占注册资本总额比例2%；自然人陈维800万元，占注册资本总额比例8%。该公司经营范围为房地产开发经营、城市建设投资。
2、5月14日，中大股份的控股子公司中大房地产集团有限公司与中信银行股份有限公司杭州分行签订了委托贷款借款合同。由浙江物产实业控股(集团)有限公司委托中信银行杭州分行向中大房地产集团有限公司发放委托贷款2亿元人民币，用于该公司资金周转。委托贷款期限为1年，自2008年5月14日至2009年5月14日，年利率为12%。
资料显示，浙江物产实业控股(集团)有限公司为中大股份的控股股东浙江省物产集团公司的控股子公司，注册资本13800万元。
3、4月21日，中大股份的控股子公司中大房地产集团有限公司与中信银行杭州分行签订了委托贷款借款合同，委托该行向上海中大亮桥房地产有限公司发放委托贷款5500万元人民币，用于该公司在上海的房地产开发项目。委托贷款期限为2008年04月21日至2009年04月21日，年利率为12%。
中大股份在公告中表示，上海中大亮桥房地产有限公司为中大房地产集团有限公司控股子公司，现有注册资本2000万元，主要业务经营范围为房地产开发经营等。
4、4月17日，中大房地产集团有限公司又与杭州商业银行浣纱支行分别签订了两份委托贷款借款合同，委托该行向武汉中大十里房地产开发有限公司发放委托贷款共计1亿3000万元人民币，用于该公司在武汉的房地产开发项目。委托贷款期限分别为2008年04月11日至2010年04月10日和2008年04月14日至2010年04月13日，年利率为12%。
武汉中大十里房地产有限公司同样为中大房地产集团有限公司控股子公司，注册资本1000万元。
5、3月20日，中大股份发布公告称，其控股子公司浙江中大集团国际贸易有限公司与杭州商业银行浣纱支行签订了委托贷款借款合同，委托该行向武汉市巡司河物业发展有限公司发放委托贷款1亿元人民币，用于该公司在武汉的房地产开发项目，委托贷款期限为2008年3月18日至2009年3月17日，年利率为12%。
武汉市巡司河物业发展有限公司为中大房地产集团有限公司的控股子公司，现有注册资本1500万元，经营范围为房地产开发经营等。
6、1月29日，中大房地产集团有限公司与杭州商业银行浣纱支行签订了委托贷款借款合同，委托该行向武汉中大十里房地产有限公司发放委托贷款8000万元人民币，用于该公司在武汉的房地产开发项目。委托贷款期限为2008年01月25日至2010年01月24日，年利率为12%。
武汉中大十里房地产有限公司为中大房地产集团有限公司控股子公司，注册资本1000万元。
7、1月15日，中大房地产集团有限公司与杭州商业银行浣纱支行签订了委托贷款借款合同，委托该行向武汉中大永丰房地产有限公司发放委托贷款1亿元人民币，用于该公司在武汉的房地产开发项目。委托贷款期限为2008年01月11日至2010年01月10日，年利率为9%。
武汉中大永丰房地产有限公司为中大房地产集团有限公司控股子公司，注册资本1000万元。
该7笔贷款的总额为86500万，其中6笔的年利率高达12%。
2007年下半年贷款6.3亿账单
1、2007年12月29日，中大股份与兴业银行杭州分行签订了两份委托贷款合同，接受该公司控股子公司浙江中大国际贸易有限公司委托贷款共计1亿元人民币，借款期限均为12个月，用于该公司日常资金周转，委托贷款年利率为8.5%。
2、2007年12月11日，中大股份与杭州商业银行浣纱支行签订了委托贷款借款合同，委托该行向武汉市巡司河物业发展有限公司发放委托贷款1亿元人民币，用于该公司在武汉的房地产开发项目。委托贷款期限为2007年12月06日至2009年12月06日，年利率为9%。
武汉市巡司河物业发展有限公司为中大房地产集团有限公司控股子公司，现有注册资本1500万元。
3、2007年11月19日，中大股份披露了与杭州商业银行浣沙支行签订的两份委托贷款借款合同，委托该行向嵊州中大剡溪房地产有限公司发放委托贷款共计18000万元人民币，用于该公司在嵊州市的房地产开发项目。委托贷款期限为2007年11月09日至2009年11月08日，月利率为7.5‰。
同样，嵊州中大剡溪房地产有限公司也是中大房地产集团有限公司控股子公司，注册资本2000万元。
4、2007年11月7日，中大股份与民生银行杭州分行签订了委托贷款借款合同，委托该行向武汉市巡司河物业发展有限公司发放委托贷款1亿元人民币，用于该公司在武汉的房地产开发项目。委托贷款期限为2007年11月02日至2009年11月02日，年利率为9%。
5、2007年6月6日，中大房地产集团有限公司与浦发银行杭州分行武林支行签订了有关委托贷款合同，委托该行向四川思源科技开发有限公司发放委托贷款1亿元人民币，用于该公司成都中大·君悦金沙花园项目开发，委托贷款期限为2007年6月4日至2008年6月4日。
四川思源科技开发有限公司为中大房地产集团有限公司控股子公司，经营范围为房地产开发经营等。
6、2007年5月11日，中大股份公告称，公司于2007年4月24日与平安信托投资有限责任公司签订信托贷款保证合同，为中大房地产集团有限公司向该公司信托贷款9500万元提供保证，贷款期限2年，贷款用途为无锡中大诺卡小镇项目二期建设。
14次贷款杭商行浣纱支行占一半
据导报统计发现，中大股份的14次信贷中，杭商行浣纱支行占到7次，总共涉及的金额为6.9亿元，多数年利率高达12%。资料显示，中大股份的还款高峰期在2009年至2010年间。
房产企业还能撑多久？
定金及预付款和个人按揭贷款的占比比2007年上半年有了较大幅度的提升，而银行贷款则有较大幅度的下降，自有资金比重也有所下降。
据报道，去年万科、保利、招商、北辰、莱茵置业等13家开发商利用资产价格上涨之机从银行取得借款637亿元，圈钱成功后，其中有8家的资产负债率有所下降，1家持平，4家上升。
究其原因，资产负债率下降背后，是增发圈钱的支撑。13家开发商通过增发融资196亿元，如果剔除此因素，大部分开发商的资产负债率将呈上升趋势。两项合计，13家开发商2007年圈钱达833亿元。
近年来，浙江省房地产开发投资持续快速增长，开发投资额从1990年的9.5亿元发展到2007年的1820.8亿元，增长达190多倍。
"上市的房地产企业比非上市的房地产企业更容易得到银行的信贷。"浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生在接受《市场导报》记者采访时表示，上市公司信息的公开化程度更高，股权、负债率也都相对透明，使得银行容易控制风险。相对于上市房地产企业，大量未上市企业从银行贷款的困难更大，生存处境更加令人担忧。
浙江省房地产业协会、浙江大学房地产研究中心发布的《2007年浙江省房地产业发展报告》显示，定金及预付款、银行贷款、个人按揭贷款、自有资金依次是浙江省房地产开发企业的主要资金来源，四者的资金规模分别占开发总资金的35.2%、19.6%、18.2%和10.5%。其中，定金及预付款和个人按揭贷款的占比比2007年上半年有了较大幅度的提升，而银行贷款则有较大幅度的下降，自有资金比重也有所下降。这说明，房产企业的资金来源从银行获取的比重受宏观调控影响呈下降趋势，而购房者的定金及预付款却成了最为主要的资金来源。
房地产开发是资金密集型行业，要扩大规模就需要大量资金，如果银行满足不了资本扩张的需求，而IPO又受到控制的话，那么更多的房产企业将陷入资金困境。赵杭生不无担忧地说，当整个社会的融资尤其是房地产融资过分依赖于银行时，银行的风险也随之加大。
新闻链接
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莱茵置业(000558)
2007年10月24日
公司第一大股东莱茵达控股集团有限公司所持有的公司7,960,000股限售流通股，因向招商银行股份有限公司杭州城东支行申请金额为人民币3000万元借款。
2008年1月29日
公司第一大股东莱茵达控股集团有限公司所持有的本公司20，000，000股限售流通股(占本公司总股本的8.09%)及一般法人配售股30，000，000股(占本公司总股本的12.14%)因向深圳发展银行股份有限公司杭州黄龙支行申请金额为人民币5000万元借款，于2008年1月28日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理了上述股权的质押手续。
浙江广厦(600052)
2008年1月12日
公司第一大股东广厦控股创业投资有限公司将持有本公司的120,000,000股限售流通股(占公司总股本的13.76%)质押给国联信托有限责任公司。
2008年3月3日
公司第一大股东广厦控股创业投资有限公司(持有本公司股份337,050,000股，占本公司总股本的38.67%)将持有本公司的70,000,000股限售流通股质押给杭州工商信托股份有限公司。新湖中宝(600208)
2007年12月26日
第一大股东浙江新湖集团股份有限公司在中国证券登记结算有限公司上海分公司办理了股权质押手续，新湖集团共质押给3家单位26336万股，其中:质押给华夏银行股份有限公司杭州和平支行3100万股，浙商银行股份有限公司5600万股，融德资产管理有限公司17636万股。
2008年3月10日
第一大股东浙江新湖集团股份有限公司在中国证券登记结算有限公司上海分公司办理了股权质押，新湖集团共质押给2家单位6000万股，其中:质押给中国银行杭州市高新技术开发区支行5000万股，杭州市财开投资集团公司1000万股。
美都控股(600175)
2006年12月
公司以海口市滨海大道宝华大厦16-24层房产向浙商银行股份有限公司提供银行授信抵押。抵押期限自2006年12月22日起至2007年6月22日止，抵押金额为3740万元。
2008年6月14日
公司将持有的北京首都开发股份有限公司部分限售流通股股权质押给中国民生银行股份有限公司杭州分行，为该行向公司发放流动资金贷款提供质押担保。
新湖创业(600840)
2007年11月21日，公司以控股子公司绍兴百大房地产有限责任公司拥有的绍兴市中兴中路108号三、四层房产作抵押，向中信银行玉泉支行申请贷款。
2007年11月29日，公司第一大股东宁波嘉源实业发展有限公司书面将其所持有的新湖创业905万股限售流通股股权质押给中国农业银行杭州黄龙支行，为新湖控股有限公司贷款提供担保。
2007年12月25日，公司第一大股东宁波嘉源实业发展有限公司将其所持有的本公司2400万股限售流通股股权质押给浙商银行股份有限公司，为浙江凌境商贸有限公司贷款继续提供担保。
2008年3月4日，公司同意控股子公司温州新湖房地产开发有限公司为其开发的平阳"新湖广场"项目售房按揭贷款提供担保，担保总金额不超过人民币5600万元。
2008年3月11日，公司第一大股东宁波嘉源实业发展有限公司将其持有的1737万股限售流通股股权质押给中国农业银行杭州黄龙支行，为新湖控股有限公司贷款继续提供担保
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责任编辑： 整理时间：2008-9-2 15:19:58 |
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