密切关注开发商财务土地增值税清算安全

    房地产是资金密集型行业，在当前的融资环境下，资金状况成为我们评级的首要考虑因素。银行贷款额度紧张迫使其进行贷款结构调整，对中小开发商融资非常不利。期望销售较快回暖目前看起来不现实，如果市场调整时间长于预期，负债率过高的企业很容易暴露在高风险下，对这类公司目前需要采取谨慎的投资态度。

　　高资产周转率的大众住宅开发商具有比较优势

    2008年，随着房价涨幅回落，存量土地成本上升、建筑成本和财务成本大幅提高，上市公司毛利率和净利润率可能出现大幅下降，此时提高资产周转率对于保持股东回报率十分重要，并能帮助企业在紧张的融资环境下提高资金利用效率。我们认为，采取高资产周转率策略、专注大众住宅市场的万科、金地等公司具有经营优势；而高端住宅开发商将面临较大困难，项目销售放缓，周转率进一步降低，近年内业绩释放低于预期的可能性大增。中银国际覆盖公司中高端住宅占比较高主要是华侨城，招商地产其次。

    领先企业在调整期受益

    2007年四季度开始，亢奋的中国房地产业在信贷紧缩政策的抑制下回归理性发展，真实需求得到鼓励，投机投资需求被挤出，房价过快上涨、地价高于房价的现象得到扭转。房价和地价的理性回归有利于行业的长期健康发展，而在高度分散化的中国房地产市场中，优势企业也将获得更为良好的竞争环境。

　　在《2008中国房地产百强研究报告》中排名前四位的地产企业市场占有率在近两年快速提升，尤其是行业龙头万科的市场占有率2007年已经达到2.07%。在货币供应紧缩、消费更趋理性的环境下，无疑龙头企业的融资渠道优势和品牌优势将更大程度地得到发挥。

　　2007年以来万科、金地、保利、华发、金融街、招商地产等公司均成功获得股权融资，金地集团期内还成功进行了公司债融资，为后续发展储备了资金。融资门槛、土地公开市场门槛的提高，将挤出一大批中小开发商，2008年开始，预计房地产市场的整合将拉开序幕，中小型地产商的市场份额真正向大企业集中。