对不同地产商进行分类估值

    我们一贯的观点认为，应对不同类型地产商采取不同的估值方式。

　　对于大型开发类地产商(如万科A、金地集团、保利地产、华发股份)适合采取市盈率法估值，而非重估净资产折价法估值。中国房地产“土地为王”阶段，开发商通过各种方式取得土地，持有并享受土地增值收益，从而获取超额利润率，此时开发商可以被看作资源类企业，土地重估价值高低是公司价值的重要评判标准。土地增值税清算政策的实施标志着长期以来的“土地为王”局面出现了转折，而货币政策从紧，开发商资金来源全面受限，促使开发商进入了“现金为王”阶段，土地的稀缺性远远比不上资金的稀缺性，土地增值收益在开发商利润中所占比例大幅减少，尤其是进入大众住宅市场阶段后，大部分开发商从资源型企业向生产型企业过渡，开发能力、销售能力、品牌等指标比土地储备的数量更为重要。

    重估净资产折价法估值主要应用于持有类地产商和持续经营前景不明朗的小型开发商(包括：冠城大通、深振业、中华企业、中航地产)。华侨城的旅游地产模式类似资源类企业，也适合应用净资产折价法估值。本栏目文章延时1小时推出，如需查看即时文章，请购买端！马上订购摇钱术

　　对招商地产、金融街等以开发为主要利润来源，同时持有较多物业的地产商应用市盈率法为主，配合重估净资产折价法估值。

    流动性格局未发生根本改变

    我们在2007年9月的行业报告中指出由泛滥的流动性导致的资产价格膨胀，其发生的前提包括强劲的经济增长、宽松的货币政策、坚挺的本币汇率和升值预期等方面。目前，上述三个前提尚未发生根本性的变化。

　　阶段性调整不改经济增长本质顶 点 财 经

    2007年中国人均GDP达到2,456美元，中国正在经历着从高外贸依存度的出口导向型经济向内需为主的消费型经济转型的过程，此时本币升值加快、资源价格上涨进一步加快了这一进程，同时也促使出口产品结构从低附加值加工业为主向高附加值产品转变。

　　在这个过程中，由于出口增长受阻、贸易顺差下降，可能导致GDP增长出现阶段性调整。美国次贷危机对全球经济的影响也加剧了市场对本轮调整的预期。但是，中国经济强大的内生需求、以及劳动力成本巨大的比较优势对经济发展的支撑仍然十分坚实，经济高速增长的基础没有发生变化。